“好房子”现内卷式竞争 北京大兴新城沐春墅遭“背刺”

单甜甜/发自北京

“好房子”配置齐全的兴创沐春墅，卖得并不好。

9月19日兴创沐春墅开盘，营销中心发布海报称成交52套，金额3.5亿元，但截至10月18日，北京市住建委网站显示，该项目仅网签4套房源，这并不是一份令人满意的成绩。

兴创沐春墅位于北京市大兴区大兴新城，由兴创置地拿地并独立开发。

兴创置地是兴创投资的全资子公司，作为区属国企背靠北京市大兴区国资委。此前兴创置地多以投资者身份参与房地产开发，打造了大兴星光城、御景星城一二期、颐和公馆和京玺等项目。但如果再将时间追溯到过往10年当中，兴创置地也曾独立开发过兴创屹墅和兴创荣墅两个项目。

从2024年下半年开始，兴创置地再度以一己之力在大兴新城拿地，不同之处在于，这一次它是大兴新城的土地拍卖托底者，截至目前摘得两宗地块，其中已开盘的项目正是兴创沐春墅。

大户型扎堆滞销

兴创沐春墅作为大兴新城2025年开盘的项目，是北京少数满配“好房子五件套” 的楼盘——阳台、室内挑空、风雨连廊、架空层、共享空间一应俱全。但作为清一色大户型楼盘，在大兴新城可谓“前有堵截，后有追兵”。

在兴创沐春墅之前的大户型的楼盘是兴城之星和梧桐府，两盘均位于大兴新城西片区，永定河东岸。两盘虽然相距不远，销售情况却截然不同，兴城之星曾一度热销，梧桐府自今年7月开盘以来成交惨淡。

兴城之星于2024年3月开盘，项目主打150平方米、180平方米、230平方米和270平方米户型。有业内人士表示，由于彼时大兴清一色大户型楼盘仅此一家，兴城之星生而逢时，又凭借其四面宽户型的绝对优势，吸纳了大量大兴区改善人群。

项目供应242套房源，截至10月18日已网签222套，成交均价4.48万元/平方米。

有了兴城之星的成功，梧桐府也规划为大平层产品。梧桐府分南北两区，有从168平方米到222平方米六个面积段户型。

梧桐府由大兴城建和大兴发展集地联合体共同持股，今年7月10日取证开盘，目前入市房源366套，截至10月18日，网签仅26套，成交均价约4.2万元/平方米。价格虽低于兴城之星，却没能换取销量。

梧桐府在前，随后的兴创沐春墅也规划为大户型改善楼盘。

兴创沐春墅共11栋住宅，包含洋房、高层和叠墅三类产品，采取高低配方案，西面4栋楼为4～6层的叠墅，东边为5～17层的洋房。

规划300余套房源均为大户型，户型包括111平方米～135平方米三居；163平方米～192平方米四居；205～283平方米四居。140平方米以上大户型占比超过60% 。

今年9月19日开盘的兴创沐春墅即截至10月18日满月，北京市住建委网站显示，该项目仅网签4套房源，均价约4.6万元，是这三个盘中网签均价最高的。首次取证的楼栋中包括10# 和11# 两栋叠拼，共16套。从满月时的网签房源看，一套叠拼也没有。

未来，大兴新城至少还有两个清一色大户型楼盘将入市，分别为大兴城开0007地块和大兴集地021、022地块，前者拿地将近两年，只出了规划图，后者拿地已有9个月，也仅出了规划图，但有更“高配”的好房子元素。

眼下大兴新城接连出现大户型楼盘，但大兴新城更有吸引力的却是刚需户型。

这从京玺的网签数据中可见一斑，该项目位于大兴新城观音寺板块，2024年7月开盘。截至10月15日网签235套，均价4.49万元/平方米，其中120平方米～130平方米户型供应102套，网签了15套；80平方米以下户型，供应169套，网签了103套。

“未来大兴集地021、022等地块继续做大平层，使西片区140平方米以上户型库存继续膨胀，区域产品同质化进一步加剧。沐春墅销售情况哑火并不是‘好房子’概念失灵，而是当区域供应由‘稀缺’变‘批量’，配套、价格又没能再进一步时，购房者自然选择再等等。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称。

除大平层同质化导致楼盘滞销外，当下二手房市场的成交价几乎不受卖方控制，买卖双方博弈时间拉长，导致大兴新城的改善类人群深陷置换链条的堵点之中，因此在一段时间内部分楼盘如兴城之星热销过后，改善客户出现断档情有可原。

高端定位没有延续神话

公开资料显示，兴创置地主要负责大兴区内保障房和安置房建设、城市更新等业务，2020年以来，因多次联合实力房企拿地，偏居一隅的兴创置地出现在外界视野，受到广泛关注。据不完全统计，截至目前累计合作开发的商品房项目超过5个。

2020年2月，兴创置地联合北京住总拿下大兴采育宅地；2021年10月，联合中铁置业拿下大兴区黄村宅地，联合中建三局拿下大兴西红门宅地。2022年2月，兴创置地拿下大兴黄村8号地块，随后引入中建三局共同开发；2023年12月，兴创置地还联合中铁置业再次在大兴黄村拿下住宅地块。2024年2月，中建三局独自拿下大兴区西红门镇地块，8个月后兴创置地受让了40%股权。

有业内人士表示，区属国企参与拿地，有效避免了流拍。

截至目前，兴创置地独立开发住宅项目仅兴创屹墅、兴创荣墅和去年托底拿地项目兴创沐春墅3个。

兴创屹墅是兴创置地10年前打造的一座丰碑，在大兴区至今没有楼盘能超越它的单价和品质口碑。兴创屹墅2004年拿地，历时10年于2014年12月取得预售证，当时就以约6.6万元/平方米的网签均价，领先区域房价。

贝壳二手房数据显示，兴创屹墅最高挂牌价9.18万元/平方米，远超同区域内的鸿坤林语墅、华润公园九里以及瀛海镇的标杆龙湖天琅，平均挂牌价7.22万元，是大兴区最贵的二手房。

执着于高端改善定位的兴创沐春墅没能延续兴创屹墅的神话。

兴创屹墅规划170平方米～430平方米大平层和联排别墅，共计538套，且容积率只有1.17。

反观兴创沐春墅，其占地面积3.04万平方米，规划地上建面6.08万平方米，容积率达到2.0。以现有地块的条件，做不出第二个兴创屹墅。因此执着于高端改善产品的兴创沐春墅，只能削足适履，采取高低配的楼栋设计方案，导致居住均好性下降。